安徽“建筑癌癥”屋面滲漏 如何破解

　　有了房子就等于在城市里有一個可以棲息的溫馨港灣，然而在現(xiàn)實生活中，房屋滲漏、開裂等質量問題也令不少有房一族“心慌慌”。建筑滲漏是結構外的第二大問題，長期以來困擾開發(fā)商和業(yè)主。

1、質量差——房屋投訴 滲漏占**

　　上半年房屋滲漏投訴占43.29%

　　今年上半年，市質監(jiān)站共受理投訴328起。其中，滲漏投訴143起，占43.29%；開裂投訴48起，占14.63%；交房條件不符合要求的投訴42起，占12.80%。和去年同期相比，投訴問題的數(shù)量有所上升。市質監(jiān)站工作人員介紹，投訴數(shù)量的增加是由于住宅面積總量的逐年遞增、市民的維權意識增強，并且當中也包含了一些2010年前交房的房屋，目前的投訴比例仍在0.3%以內。

　　國內城市建筑屋面滲漏率高達95.33%

　　中國建筑防水協(xié)會與北京零點市場調查與分析公司聯(lián)合發(fā)布《2013年全國建筑滲漏狀況調查項目報告》。該報告顯示，國內主要城市建筑屋面滲漏率高達95.33%。與此同時，近六成地下建筑存在不同程度滲漏，近四成住戶受到房屋滲漏的困擾。

2、為何漏？——探析屋面滲漏原因　

　　設計不符合國家有關標準的規(guī)定

　　防水層未形成“全封閉”的防水系統(tǒng)，有的地下室因在地下水位以上，未進行防水設計；未按“因地制宜、按需選材”的原則，選用防水材料或施工方法，有的地下室底板墊層潮濕，仍選用含固量很低的水性涂料作防水層；對結構剛度差或受振動的工程，未設計柔性防水層或要求用滿粘法施工卷材防水層。

　　材料質量無保證

　　由于低價中標的誤導作用，導致有的屋面、地下室或廁浴間等工程選用了建設部和有關標準規(guī)范等技術法規(guī)明文規(guī)定禁止或限制使用的防水材料；有的施工單位為取得更大的非法利潤，不惜使用假冒偽劣的防水材料，如以瀝青復合胎柔性卷材取代聚酯胎SBS改性瀝青卷材；地下工程的施工縫選用了無緩脹性能的遇水膨脹橡膠止水條。

　　施工質量差

　　防水層的基層表面不平整、酥松、起砂、起皮或未設置分格縫和嵌填密封材料等。屋面坡度不符合設計要求，甚至有倒坡、積水等現(xiàn)象。卷材的搭接寬度過小或厚度小于3㎜的瀝青類卷材仍采用熱熔法施工；外墻結構梁、柱與填充墻連接處以及外墻與窗框的連接處，均未進行可適應變形的防水密封處理；有的屋面防水層甚至粘貼在外墻外保溫層的表面，導致外墻與屋面滲漏。

　　維護管理不到位

　　對成品保護不當，被后續(xù)工序破壞了已完成的防水層，使其失去防水功能。

３、誰擔責？——開發(fā)商還是物管

　　房屋漏水是誰的責任？不要直接回答是老天爺哦，律師告訴我們，只要你的房屋距離交樓時間5年以內，開發(fā)商就有維修的責任。即便超過了保修期，如果能證明開發(fā)商在設計方面存在缺陷或者物管沒有盡到維護的義務，也需要承擔部分責任。

　　手持購房合同維權成功

　　桂小姐家住萬江區(qū)的一個樓盤，進入5月份后連日暴雨，臥室的墻體有些脫皮，上方有墻體滲水，形成了一條條水漬。發(fā)現(xiàn)滲水后，桂小姐便去找管理處，要求維修。管理處派人檢查后認為原因是桂小姐樓上的外墻滲水，管理處當時登記了情況，但未明確表示是否會維修，并稱維修的話需要動用維修基金，需要三分之二的業(yè)主同意。

　　律師點評：根據(jù)《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。5年內外墻發(fā)生滲水，開發(fā)商該承擔責任。桂小姐的理解很正確，維權時應該據(jù)理力爭。

　　家中變成水簾洞物業(yè)拒擔責

　　5月7日，東莞暴雨傾盆，鄧先生的母親發(fā)現(xiàn)她所住的復式二樓的一個房間里浸滿了水，連拖鞋都漂浮在水面上，水深達好幾厘米。事后他找裝修公司估價，維修至少要13萬元。鄧先生認為，造成天花漏水的原因主要是天溝有堵塞物，積水排不下去。但是物管負責人徐先生則否認了這一說法，他聲稱物管每年都會派人去清理天溝。這次鄧先生家漏雨，主要還是因為雨下得太急的緣故。

　　律師點評：從物業(yè)公司檢查結果來看，發(fā)生滲水的原因是天溝排水不及時，沒有堵塞，樓頂有裂縫。如果天溝沒有堵塞，因為設計缺陷導致排水不及時，雖然過了保修期，開發(fā)商應該承擔責任。但屋頂有裂縫，物業(yè)公司沒有及時維護，也應該承擔部分責任。若天溝設計沒有缺陷，積水系因垃圾堵塞所致，則這部分責任該物業(yè)公司承擔。在這個過程中，也需要鑒定鄧先生的房屋裝修或使用過程中是否有過錯，判定鄧先生是否需要承擔責任。

４、談解決——讓防水走出“房水”尷尬

　　“水災”泛濫—提高施工質量是關鍵

　　防水行業(yè)有一個俗語“三分材料，七分施工”，材料只占30%，施工占70%，七分施工是靠人來控制，往往人是最不穩(wěn)定的因素，即使材料再好，施工不好或某個環(huán)節(jié)出了問題，就導致整個系統(tǒng)失敗。而且現(xiàn)今房地產開發(fā)的周期不斷的縮短，很多施工企業(yè)在趕工期的時候并沒有按照規(guī)范來施工，使得防水操作有漏洞或后面的工序破壞前期做的防水層。

　　 “防”水—設計與材料需并軌

　　如今控房價主打因地制宜，防水也不例外。房地產開發(fā)地域性很強，但近年來很多南方的知名房地產企業(yè)進軍北方時，把南方的防水經驗移植到北方，必然會水土不服。由于南方多雨，防水材料多選用耐水材料，如玻纖胎、聚酯胎的改性瀝青卷材或耐水的膠粘劑粘合高分子卷材。而北方寒冷，尤其是多雪地區(qū)，有些防水材料經不住低溫凍脹收縮的循環(huán)變化，過早老化斷裂。所以這些地區(qū)宜選用SBS改性瀝青卷材或焊接合縫的高分子卷材。其次，不同的建筑部位，對防水材料的要求并不盡相同，也要因地制宜，因材施工。

　　防水和建筑同壽命—開發(fā)商與企業(yè)需達成共識

　　開發(fā)商要保證防水質量，不僅要選擇優(yōu)質的防水廠家，還要有可靠的施工單位和材料廠商，從材料上、從施工工藝上都過硬，才能高品質的完成整個防水作業(yè)。而企業(yè)開發(fā)出新產品后，必須在工程公司總結出一套比較合理的工法和做法，統(tǒng)計出來以后，再給客戶推廣才有實際意義。

結語：

　　做好防治工作，不能只憑借一方之力，祛除建筑滲漏頑疾，須動員政府、行業(yè)、企業(yè)和社會力量，綜合治理。

　　活躍在這條防水鏈上的每一個環(huán)節(jié)都應該打破獨立作業(yè)的傳統(tǒng)模式，從源頭做起，相互配合，在勘探、設計、防水混凝土生產與施工、防水材料供應與施工、細部構造、后期維護以及監(jiān)管等關聯(lián)過程中，承擔起屬于自己的那份責任，共同融入到整個防水鏈中，把防水的理念貫徹始終。

　　只有齊抓共管、內外兼修，才能治愈建筑滲漏頑疾。