江西“建筑癌癥”屋面滲漏 如何破解

　　有了房子就等于在城市里有一個(gè)可以棲息的溫馨港灣，然而在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋滲漏、開裂等質(zhì)量問題也令不少有房一族“心慌慌”。建筑滲漏是結(jié)構(gòu)外的第二大問題，長期以來困擾開發(fā)商和業(yè)主。

1、質(zhì)量差——房屋投訴 滲漏占**

　　上半年房屋滲漏投訴占43.29%

　　今年上半年，市質(zhì)監(jiān)站共受理投訴328起。其中，滲漏投訴143起，占43.29%；開裂投訴48起，占14.63%；交房條件不符合要求的投訴42起，占12.80%。和去年同期相比，投訴問題的數(shù)量有所上升。市質(zhì)監(jiān)站工作人員介紹，投訴數(shù)量的增加是由于住宅面積總量的逐年遞增、市民的維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，并且當(dāng)中也包含了一些2010年前交房的房屋，目前的投訴比例仍在0.3%以內(nèi)。

　　國內(nèi)城市建筑屋面滲漏率高達(dá)95.33%

　　中國建筑防水協(xié)會(huì)與北京零點(diǎn)市場調(diào)查與分析公司聯(lián)合發(fā)布《2013年全國建筑滲漏狀況調(diào)查項(xiàng)目報(bào)告》。該報(bào)告顯示，國內(nèi)主要城市建筑屋面滲漏率高達(dá)95.33%。與此同時(shí)，近六成地下建筑存在不同程度滲漏，近四成住戶受到房屋滲漏的困擾。

2、為何漏？——探析屋面滲漏原因　

　　設(shè)計(jì)不符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

　　防水層未形成“全封閉”的防水系統(tǒng)，有的地下室因在地下水位以上，未進(jìn)行防水設(shè)計(jì)；未按“因地制宜、按需選材”的原則，選用防水材料或施工方法，有的地下室底板墊層潮濕，仍選用含固量很低的水性涂料作防水層；對(duì)結(jié)構(gòu)剛度差或受振動(dòng)的工程，未設(shè)計(jì)柔性防水層或要求用滿粘法施工卷材防水層。

　　材料質(zhì)量無保證

　　由于低價(jià)中標(biāo)的誤導(dǎo)作用，導(dǎo)致有的屋面、地下室或廁浴間等工程選用了建設(shè)部和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等技術(shù)法規(guī)明文規(guī)定禁止或限制使用的防水材料；有的施工單位為取得更大的非法利潤，不惜使用假冒偽劣的防水材料，如以瀝青復(fù)合胎柔性卷材取代聚酯胎SBS改性瀝青卷材；地下工程的施工縫選用了無緩脹性能的遇水膨脹橡膠止水條。

　　施工質(zhì)量差

　　防水層的基層表面不平整、酥松、起砂、起皮或未設(shè)置分格縫和嵌填密封材料等。屋面坡度不符合設(shè)計(jì)要求，甚至有倒坡、積水等現(xiàn)象。卷材的搭接寬度過小或厚度小于3㎜的瀝青類卷材仍采用熱熔法施工；外墻結(jié)構(gòu)梁、柱與填充墻連接處以及外墻與窗框的連接處，均未進(jìn)行可適應(yīng)變形的防水密封處理；有的屋面防水層甚至粘貼在外墻外保溫層的表面，導(dǎo)致外墻與屋面滲漏。

　　維護(hù)管理不到位

　　對(duì)成品保護(hù)不當(dāng)，被后續(xù)工序破壞了已完成的防水層，使其失去防水功能。

３、誰擔(dān)責(zé)？——開發(fā)商還是物管

　　房屋漏水是誰的責(zé)任？不要直接回答是老天爺哦，律師告訴我們，只要你的房屋距離交樓時(shí)間5年以內(nèi)，開發(fā)商就有維修的責(zé)任。即便超過了保修期，如果能證明開發(fā)商在設(shè)計(jì)方面存在缺陷或者物管沒有盡到維護(hù)的義務(wù)，也需要承擔(dān)部分責(zé)任。

　　手持購房合同維權(quán)成功

　　桂小姐家住萬江區(qū)的一個(gè)樓盤，進(jìn)入5月份后連日暴雨，臥室的墻體有些脫皮，上方有墻體滲水，形成了一條條水漬。發(fā)現(xiàn)滲水后，桂小姐便去找管理處，要求維修。管理處派人檢查后認(rèn)為原因是桂小姐樓上的外墻滲水，管理處當(dāng)時(shí)登記了情況，但未明確表示是否會(huì)維修，并稱維修的話需要?jiǎng)佑镁S修基金，需要三分之二的業(yè)主同意。

　　律師點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。5年內(nèi)外墻發(fā)生滲水，開發(fā)商該承擔(dān)責(zé)任。桂小姐的理解很正確，維權(quán)時(shí)應(yīng)該據(jù)理力爭。

　　家中變成水簾洞物業(yè)拒擔(dān)責(zé)

　　5月7日，東莞暴雨傾盆，鄧先生的母親發(fā)現(xiàn)她所住的復(fù)式二樓的一個(gè)房間里浸滿了水，連拖鞋都漂浮在水面上，水深達(dá)好幾厘米。事后他找裝修公司估價(jià)，維修至少要13萬元。鄧先生認(rèn)為，造成天花漏水的原因主要是天溝有堵塞物，積水排不下去。但是物管負(fù)責(zé)人徐先生則否認(rèn)了這一說法，他聲稱物管每年都會(huì)派人去清理天溝。這次鄧先生家漏雨，主要還是因?yàn)橛晗碌锰钡木壒省?/p>

　　律師點(diǎn)評(píng)：從物業(yè)公司檢查結(jié)果來看，發(fā)生滲水的原因是天溝排水不及時(shí)，沒有堵塞，樓頂有裂縫。如果天溝沒有堵塞，因?yàn)樵O(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致排水不及時(shí)，雖然過了保修期，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。但屋頂有裂縫，物業(yè)公司沒有及時(shí)維護(hù)，也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任。若天溝設(shè)計(jì)沒有缺陷，積水系因垃圾堵塞所致，則這部分責(zé)任該物業(yè)公司承擔(dān)。在這個(gè)過程中，也需要鑒定鄧先生的房屋裝修或使用過程中是否有過錯(cuò)，判定鄧先生是否需要承擔(dān)責(zé)任。

４、談解決——讓防水走出“房水”尷尬

　　“水災(zāi)”泛濫—提高施工質(zhì)量是關(guān)鍵

　　防水行業(yè)有一個(gè)俗語“三分材料，七分施工”，材料只占30%，施工占70%，七分施工是靠人來控制，往往人是最不穩(wěn)定的因素，即使材料再好，施工不好或某個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，就導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)失敗。而且現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)的周期不斷的縮短，很多施工企業(yè)在趕工期的時(shí)候并沒有按照規(guī)范來施工，使得防水操作有漏洞或后面的工序破壞前期做的防水層。

　　 “防”水—設(shè)計(jì)與材料需并軌

　　如今控房價(jià)主打因地制宜，防水也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)地域性很強(qiáng)，但近年來很多南方的知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍北方時(shí)，把南方的防水經(jīng)驗(yàn)移植到北方，必然會(huì)水土不服。由于南方多雨，防水材料多選用耐水材料，如玻纖胎、聚酯胎的改性瀝青卷材或耐水的膠粘劑粘合高分子卷材。而北方寒冷，尤其是多雪地區(qū)，有些防水材料經(jīng)不住低溫凍脹收縮的循環(huán)變化，過早老化斷裂。所以這些地區(qū)宜選用SBS改性瀝青卷材或焊接合縫的高分子卷材。其次，不同的建筑部位，對(duì)防水材料的要求并不盡相同，也要因地制宜，因材施工。

　　防水和建筑同壽命—開發(fā)商與企業(yè)需達(dá)成共識(shí)

　　開發(fā)商要保證防水質(zhì)量，不僅要選擇優(yōu)質(zhì)的防水廠家，還要有可靠的施工單位和材料廠商，從材料上、從施工工藝上都過硬，才能高品質(zhì)的完成整個(gè)防水作業(yè)。而企業(yè)開發(fā)出新產(chǎn)品后，必須在工程公司總結(jié)出一套比較合理的工法和做法，統(tǒng)計(jì)出來以后，再給客戶推廣才有實(shí)際意義。

結(jié)語：

　　做好防治工作，不能只憑借一方之力，祛除建筑滲漏頑疾，須動(dòng)員政府、行業(yè)、企業(yè)和社會(huì)力量，綜合治理。

　　活躍在這條防水鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該打破獨(dú)立作業(yè)的傳統(tǒng)模式，從源頭做起，相互配合，在勘探、設(shè)計(jì)、防水混凝土生產(chǎn)與施工、防水材料供應(yīng)與施工、細(xì)部構(gòu)造、后期維護(hù)以及監(jiān)管等關(guān)聯(lián)過程中，承擔(dān)起屬于自己的那份責(zé)任，共同融入到整個(gè)防水鏈中，把防水的理念貫徹始終。

　　只有齊抓共管、內(nèi)外兼修，才能治愈建筑滲漏頑疾。